23일 열린 한미글로벌·한반도미래인구연구원 세미나 참석자들. [제공=한미글로벌]

한국이 오는 2040년부터는 가구수 하락과 함께 집값이 장기 하락국면으로 진입할 것이라는 관측이 나왔다.

우리나라보다 저출산·고령화를 먼저 겪은 일본의 경우 2045년까지 도쿄권 전체 집값이 840조원 이상 증발할 것으로 예측되면서 우리나라도 부동산 시장 대응책 마련이 시급하다는 지적이다.

23일 건설사업관리(PM) 전문기업 한미글로벌은 인구문제 전문 민간 씽크탱크 한반도미래인구연구원(한미연)과 함께 ‘인구구조변화가 가져올 새로운 부동산 시장, 위기인가 기회인가’를 주제로 세미나를 개최하고 일본과 한국의 부동산 시장을 비교 분석함으로써 인구구조 변화에 효과적으로 대응하는 방안을 모색하는 자리를 마련했다.

이날 세미나에서 일본의 인구구조 변화에 따른 부동산 시장 사례를 발표한 우토 마사아키(Uto Masaaki) 도쿄도시대 도시생활학부 교수는 “인구감소는 주택시장에 가장 큰 영향을 미치고, 다음은 오피스 시장”이라며 “일본의 경우 수도권인 도쿄권의 주택자산 가치가 2045년에는 2019년 주택가격의 30%까지 하락해 94조엔(약 840조원)이 감소할 것으로 예측된다”고 말했다.

우토 교수는 집값 낙폭에는 도심에서 출퇴근 시간 요인이 가장 크게 작용하며, 출퇴근 시간이 60분이 넘어가면 집값 하락이 가파르게 증가한다고 설명했다.

도쿄 중심부에서 통근 시간이 30분 이내는 주택가격이 2018년 기준으로 2045년에 9.9% 하락하지만, 60분이 넘어가면 29.8%, 90분은 48.2%, 120분은 54.7%가 떨어질 것으로 추산된다는 것이다.

이와 같은 주택자산 가치 디플레이션에 대응하기 위한 도시정책으로 ‘콤팩트 시티’ 추진을 제안했다.

도심에서 멀리 떨어진 신도시를 건설하는 것보다는 기존 도심을 고밀 개발하는 ‘콤팩트 시티’가 주택자산 가치를 방어하고 고령화에 대비하기에도 유리하다는 해석이다.

우리나라의 부동산 시장 전망과 대응책으로는 이용만 한성대 부동산학과 교수가 ‘한국의 초저출산∙초고령화와 부동산 시장’이라는 주제를 발표했다.

이 교수는 “인구 자연 감소 추세에도 1인 가구 증가로 국내 가구수가 2039년에 2387만 가구로 정점을 찍지만 2040년경에 총 주택수요량도 정점에 도달하기 때문에 그 이후 주택가격은 하락 추세가 예상된다”며 “지역별로 총 주택수요량의 정점 시기가 달라 수도권은 하락 시기가 다소 늦어질 것으로 보이는데 반해 지방의 하락 추세는 더 일찍 나타날 가능성이 높다“고 말했다.

이 추세가 이어진다면 가구수가 감소하는 2040년 이후부터는 빈집이 급격히 늘어나 2050년에는 전체 재고의 13%가 빈집이 될 가능성이 높다고 내다봤다.

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