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    [부동산PF의 역습④] PF 폭탄 시발점 되나…부실 도미노 키 쥔 새마을금고

    출처:bada    편집 :编辑部    발표:2023/12/29 09:12:51

    부동산 PF 대출 96.4배 늘어
    연체율도 급격히 치솟아
    “부실 도미노 내년 관건”

    부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실이 수면 위로 떠오르고 있다. 건설경기 급랭, 착공 지연, 공사 중단이 이어지면서다. 이에 당국은 대응 기조를 ‘만기연장’에서 ‘옥석가리기’로 변경한 상황. EBN은 총 7회에 걸쳐 ‘금융시장의 뇌관’으로 불리는 부동산PF 경고음의 면면을 들여다본다.<편집자주>


    ⓒEBN

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    부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 관련 부실이 현실화되면서 부동산 PF발 경제 위기로 번질 수 있다는 우려에 긴장감이 고조되고 있다.


    최근 태영건설, 르피에드 청담 등 부실 위기에 처한 대다수 사업장의 선순위 투자자로 있는 새마을금고가 부동산PF 관련 연체율이 급상승하면서 새마을금고발 부동산 PF 부실 도미노로 이어질 수 있다는 우려에서다.


    28일 홍성국 더불어민주당 의원이 행정안전부에서 제출받은 자료에 따르면 부동산 PF로 분류되는 새마을금고의 관리형토지신탁 사업비 대출은 6월 말 기준 대출잔액은 16조3481억원으로, 2019년 말 1695억원 대비 약 96.4배 증가했다.


    2021년 말 0.07%였던 연체율도 2022년 말 0.39%, 3월 말 1.14%, 6월 말 0.75%로 급격히 상승했다.


    또 부동산 담보 등으로 내준 기업대출 연체율도 2021년 1.93%에서 지난해 말 3.59%, 올해 6월 말에는 5.41%까지 치솟으며 역대급 수치를 기록하자 새마을금고발 후순위 채권자들의 부실 도미노로 이어질 수 있다는 전망이 나온다.


    선순위 사업장 수두룩…공매 진행된 사례도

    앞서 지난 7월 새마을금고는 뱅크런 사태에 이어 르피에드 청담 브릿지론 경색, 태영건설 워크아웃 등 시장의 우려를 키우는 상황이 지속되고 있다.


    서울 강남구 노른자 땅인 청담동에서 진행되는 르피에드 청담은 지난 5일 가까스로 만기가 연장됐다.


    이곳 부동산 PF 브릿지론 4640억원 가운데 1900억원을 대출해준 선순위 채권자 새마을금고가 만기연장에 반대하면서 지난 8월부터 넉 달 동안 살얼음판을 걸었다.


    새마을금고는 선순위 채권자로 경공매로 해당 부지를 처분할 경우 원금 회복이 가능하지만 시행사나 후순위 채권자인 증권사, 캐피탈사, 저축은행 등은 전액 손실 위험이 있어 새마을금고발 부실 도미노 우려가 있기 때문이다.


    당장 올해는 새마을금고발 부실 도미노 우려는 르피에드 청담의 만기 연장으로 겨우 한숨 돌렸지만 문제는 내년이다.


    르피에드 청담의 경우 내년 5월까지 만기가 연장됐지만 이번이 세 번째 연장인 점, 내년 5월까지 서울시 인가, 본 PF전환을 위한 리파이낸싱, 시공사 선정을 해야 한다는 점 등을 미뤄봤을 때 급한 불을 껐을 뿐 본격적인 위기는 내년이라는 것이 업계 중론이다.


    르피에드 청담은 50층 펜트하우스 분양가 300억원, 25층 이상 고급 주택 분양가 100억원에 육박해 사업성에 물음표가 붙었다.


    금리 인상과 경기 침체 등으로 부동산 시장이 얼어붙은 상황에서 수요가 있을지 여부도 미지수인데, 당장 내년 부동산 경기가 회복하지 못하면 본PF 전환도 어렵다는 관측이다.


    이에 대해 새마을금고 측은 “PF 사업장에 대한 충분한 검토를 거쳐 사업성 등을 충분히 고려 후 진행했고, 이번 연장 당시 채무자들이 발전된 협상안을 가져와서 연장했기에 부실 도미노 발생 가능성은 현재로선 낮다고 판단한다”고 설명했다.


    금융당국에 따르면 현재 대주단협약을 적용 중인 187개 사업장 가운데 새마을금고 업권은 11곳의 브릿지론, 5곳의 본 PF를 취급하고 있다. 청담동 르피에드 청담 브릿지론을 포함한 85곳은 전 금융권이 참여하는데, 새마을금고는 여기서도 대부분 선순위 투자자로 있다.


    최근 한국자산관리공사(캠코)가 주도한 PF 정상화펀드의 위탁 운용사 신한자산운용이 매입한 ‘회현동 삼부빌딩’도 선순위 채권자였던 새마을금고가 만기 연장에 반대하면서 공매가 진행된 곳 중 하나다.


    해당 사업장은 총 1470억원 규모의 브릿지론을 대출받았지만, 신한자산운용이 1022억원에 낙찰받으면서 2순위 이하 채권자들은 전액 손실을 피할 수 없게 된 상태다.


    업계 관계자는 “르피에드 청담의 경우 강남의 노른자 땅인 청담동인 만큼 불안감이 크다고 생각한다”며 “급한 불은 껐지만 아직 결론이 나지 않은 만큼 내년 상황이 관건이다. 정부까지 나서서 합심해 연착륙에 힘쓰고 있는 만큼 지켜봐야 할 것”이라고 말했다.



    [사진=르피에드]

    [사진=르피에드]


    부실 도미노 키 쥔 새마을금고…부실채권 관리 나선다

    아울러 새마을금고가 부동산 PF 관련 연체율이 치솟으며 관리를 위해 부실채권을 대량 매각하는 등 관리에 나서고 있지만, 이러한 움직임이 시장 전반에는 불안 요소로 작용하고 있다.


    앞서 지난 7월 새마을금고 뱅크런 사태 등 발생 후 새마을금고가 속한 종금·상호 분야에서 11일만에 4조2228억원의 채권 순매도가 발생했다.


    당시 업계는 순매도된 채권 대부분이 새마을금고 뱅크런 사태에 기인한 것으로 추정했다.


    새마을금고는 올해에만 부실채권이 많은 금고 3곳을 합병했는데, 최근 발표한 경영 혁신안을 통해 내년 3월까지 부실 정도에 따라 구조조정을 실시해 추가 합병을 하겠다는 계획을 밝혔다.


    다시 말해 내년까지 부실채권 매각이 추가로 진행되며 채권시장에 불안이 야기될 수 있다는 의미다.


    새마을금고 관계자는 “연체율이 높아진 것은 사실이지만 관리 가능한 수준”이라며 “새마을금고는 대출 자원인 회원들의 자산을 보호하는 것이 우선이기에 철저하게 관리에 나설 것”이라고 말했다.



    [사진 제공=새마을금고중앙회]

    [사진 제공=새마을금고중앙회]