경기도 고양시 일산호수공원 일대 아파트단지 모습. 연합

내년 4월 치뤄질 제21대 국회의원 선거(총선)를 앞두고 1기 신도시를 정비하는 내용의 특별법이 올해 안에 국회 문턱을 넘을 것이란 전망이 우세하다.

그러면서 해당 지역의 재건축·재개발 기대감은 높아지고 있다. 다만 부동산 시장 침체로 인한 불안감도 여전한 상황이어서 건설사들의 전략은 다르게 나타날 수 있다는 분석이다.

21일 부동산 업계에 따르면 경기 분당, 일산 등 1기 신도시의 재건축·재개발을 위한 특별법 논의가 탄력을 받으면서 해당 지역 주민들의 재건축·재개발 기대감은 그 어느 때보다 높다.

지난 3월 발의된 ‘노후계획도시 정비를 위한 특별법’에는 택지 조성이 20년 이상이고, 100만㎡ 이상 택지의 재건축 안전진단 규제를 면제하거나 완화하는 내용이 담겼다. 이에 기존의 재건축 연한(준공 30년) 이전에도 정비 계획을 짤 수 있다.

특히 특별법이 통과되면 현재 200% 안팎인 용적률을 최대 500%까지 높일 수 있다. 2종 주거지역을 3종 주거지역으로, 3종 주거지역은 준주거지역이나 상업지역으로 변경하는 종 상향을 통해 용적률을 최대 500%도 적용 가능하다.

면적 기준인 100만㎡는 수도권 행정동 크기(인구 2만5000명, 주택 1만 채 내외)에 해당하며, 택지지구 규모가 이에 미치지 못해도 인접한 택지 2개 이상의 합이 100만㎡ 이상이면 노후계획도시에 포함된다. 1기 신도시인 분당·일산·평촌·중동·산본 등 5곳이 주요 대상이다. 이외에도 서울에선 노원구 상계동과 양천구 목동 등이 지방에선 부산과 대전 등을 포함해 51개 지역이 포함될 것으로 보인다.

최근 윤석열 대통령은 ‘노후계획도시 정비를 위한 특별법’ 제정안의 연내 처리를 당부하며 “1기 신도시 특별법 제정을 국민께 약속드린 바 있고 우리 정부의 국정과제로 선정해 추진해 온 만큼, 지금도 30년 전에 머물러 있는 노후 도시를 미래 도시로 전환하기 위해서는 기존의 법체계만으로는 한계가 있다”고 특별법 제정 필요성을 강조했다.

이를 두고 그간 부동산 시장 불안 유발 가능성을 이유로 미온적 태도를 보여온 더불어민주당도 다시금 입장을 선회하자 여야 합의로 연내 특별법 통과가 가능할 것으로 예상된다. 홍익표 민주당 원내대표는 지난 13일 당 주거환경개선 특별위원회 회의에 참석해 “1기 신도시뿐 아니라 주거 환경과 안전의 문제를 안고 있는 구도심의 어려움을 개선하기 위해 재정비가 필요한 시점”이라며 “노후 계획도시 특별법을 연내에 통과시킬 수 있도록 앞장서겠다”고 말했다.

국토교통위원회는 오는 22일이나 29일 국회 국토법안소위원회에서 노후계획도시 정비 특별법을 논의할 예정이다. 이후 30일 전체회의를 거쳐 이르면 다음달 초 본회의를 통과할 전망이다.

다만 이 같은 특별법으로 1기 신도시에서 재건축 등의 논의가 활발히 이뤄질 것으로 예측되지만, 재건축초과이익 환수 규제 등은 여전히 남아있어 실질적인 효과가 얼마나 있을지는 미지수다. 여기에 더해 건설업계에서는 고금리 기조로 자금 조달이 어렵고 공사비가 급등하고 있어 효과가 반감될 수 있다는 전망도 나오고 있다.

한 건설사 관계자는 “최근 건설경기가 악화되고 있어 신규 사업 진입이 여의치가 않은 것은 사실이지만, 1기 신도시 특별법이 통과되면 아무래도 사업지에 대한 선택이 늘어나기 때문에 긍정적인 부분은 있다”며 “그럼에도 원자잿값 상승과 고금리 영향으로 수익성을 따져가며 사업지를 선택하게 될 것”이라고 말했다.

이어 “과거에는 수익성이 조금 떨어지더라도 전략적으로 진입하는 사업지가 있었는데, 지금은 다른 공사에서도 수익이 그렇게 발생하지 않고 있어 1기 신도시 중에서도 지역에 따라 건설사들의 전략이 다르게 나타날 것 같다”고 덧붙였다.

함영진 직방 데이터랩장은 “특별법이 통과되면 재건축 위주로 사업이 추진될 것 같은데, 법안이 마련되더라도 각 지자체에 따라 용적률 적용이 다르게 나타날 것으로 보여 조합원들이 이를 어떻게 추진할지가 관건으로 보인다”며 “역세권 등 입지조건에 따라 양극화가 되는 현상이 나올 수도 있다”고 설명했다.