서울 아파트 전경. 연합

최근 건설사들이 고금리와 원자재에 발목이 잡히면서 주택공급(인허가·착공)이 위축되고 있다. 이전보다 높아진 조달금리와 건설 자재 등 원가 상승으로 건설사들이 위험 부담을 떠안고 주택사업에 뛰어들기는 어려워졌기 때문이다.

정부가 주택공급 활성화를 위해 다양한 방안을 강구하고 시행하고 있지만 단기간에 효과를 기대하기는 어려울 가능성이 높다. 하지만 정부 정책으로 현장이 원활하게 돌아가기 시작한다면 중장기적으로는 공급량 확대 효과가 나올 수 있다.

31일 국토교통부에 따르면 전국 주택 착공 물량과 주택 인허가, 준공 모두 감소세가 이어지고 있다. 올해 1월~9월 누계 인허가(전체주택 대상)는 25만5871호로 전년 동기 대비 32.7% 감소했다.

지역별로 보면 9월 누계 기준 수도권 주택은 10만2095호로 전년 동기 대비 22.6%, 지방은 15만3776호로 전년 동기 대비 38.1% 줄었다. 유형별로 보면 9월 누계 기준 전국 아파트는 21만9858호로 전년 동기 대비 29.6%, 아파트 외 주택은 3만6013호로 전년 동기 대비 47.0% 떨어졌다.

전국 주택 착공의 경우 9월 누계 기준 12만5862호로 전년 동기(29만4059호) 대비 57.2% 감소했다. 지역별로 보면 9월 누계 기준 수도권 주택은 6만250호로 전년 동기 대비 59.6%, 지방은 6만5612호로 전년 동기 대비 54.7% 줄었다.

분양도 감소세다. 9월 누계 기준 전국 공동주택 분양은 10만8710호로 전년 동기(18만8217호) 대비 42.2% 떨어졌다. 지역별로 보면 9월 누계 기준 수도권 공동주택은 5만9488호로 전년 동기 대비 25.9%, 지방은 4만9222호로 전년 동기 대비 54.4% 감소했다.

9월 누계 기준 공동주택 일반분양은 7만8603호로 전년 동기 대비 46.9%, 임대주택은 7529호로 전년 동기 대비 51.6%, 조합원분은 2만2578호로 전년 동기 대비 8.4% 감소했다.

주택 착공 물량과 주택 인허가, 준공 등이 모두 감소한 것은 건설사들이 주택사업에 소극적으로 나서고 있는 영향이 크다. 최근 원자재 가격은 치솟고 고금리 기조는 장기화되면서 건설사들이 쉽게 주택사업에 뛰어들기 어려운 실정이다.

미분양에 대한 부담도 있다. 최근 미분양 부담으로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장이 급격하게 위축되면서 인허가를 받고도 착공하지 못하는 현장도 생기고 있다. 9월말 기준 전국의 미분양 주택은 총 5만9806호이며, 악성 미분양으로 불리는 준공 후 미분양은 9513호로 전월(9392호) 대비 1.3%(121호) 증가했다.

윤지해 부동산114리서치센터 수석연구원은 “선분양을 중심으로 돌아가는 국내 주택시장의 경우 최초 공사비를 조기 확정한 후 책임 준공을 약속하는 것에 대한 시공사 리스크가 상당함에도 리스크의 대부분을 건설사가 부담하면서 위험 회피 성향도 크게 강화된 상황”이라고 말했다.

그러면서 “현재의 공급 지표 축소 이슈를 해소하기 위해서는 단기적으로는 공공의 적극적인 물량 확대를 중심으로 움직일 수밖에 없다”며 “중장기적으로는 민간 참여를 적극 지원하는 방향으로 움직여야 공급량 확대 효과를 극대화할 수 있다”라고 덧붙였다.

정부는 주택공급 우려가 커지자 최근 ‘주택공급 대책’을 발표하고 후속조치에 적극적으로 나선 상황이다. 정부는 주택사업이 보다 신속하게 이뤄질 수 있도록 국토부·지자체 간 협력체계를 구축해 인허가 장애·애로 요인을 해소하는 동시에 민간의 신속한 인허가를 유도할 수 있는 조기 인허가 인센티브도 시행하고 있다.

주택공급 활성화 방안에 따른 제도개선 사항은 입법·행정 예고를 모두 완료했고 단축 입법예고 등 신속한 개정절차를 진행해 11월 중 시행될 수 있도록 할 예정이다. PF 금융지원의 경우 주택도시보증공사(HUG) 보증한도 확대(사업비의 50→70%), 보증요건 완화(시공순위 폐지, 선투입 요건 완화 등) 등 지원을 강화했다.

송유림 한화투자증권 연구원은 “착공 전환이 이뤄지지 못한 채 시간이 흐르면 흐를수록 미착공 PF의 부실화 가능성은 점차 높아지기 마련인데 PF관련 대책을 통해 정상 사업장의 원활한 착공 전환을 유도함으로써 관련 리스크의 축소를 기대해볼 수 있다”라고 했다.