함영진 직방 데이터랩장.

아파트 분양가가 고공행진 중이다. 2023년 9월 현재 서울 아파트 3.3㎡당 분양가는 3498만원으로 2년 전(2021년)인 2829만원에 비해 23.6% 급등했다. 호당 분양가로 계산하면 2021년엔 7억8576만원에 서울 아파트를 분양받을 수 있었지만, 올해는 10억1542만원을 지불해야 서울에 내 집 마련이 가능하다. 같은 시기 전국 아파트 호당 분양가도 4억2848만원(2021년)에서 6억1765만원(2023년)으로 증가했다.

아파트 분양가 인상의 이면엔 다양한 원인이 있다. 첫째 레미콘과 철근 등 건설 원자재가격에 영향을 받는 기본형건축비(분양가상한제가 적용되는 공동주택의 분양가격 산정에 활용되는 항목으로 16~25층 이하, 전용면적 60㎡ 초과~85㎡ 이하 지상층 기준 공개)가 꾸준히 올랐다. 공사비 증감요인을 고려하여 6개월마다(매년 3월1일, 9월15일) 정기 고시하고 있는데, 지난해 9월 ㎡당 190만4000원에서 올해 3월 194만3000원으로 2.05% 인상됐다.

특히 정기고시 후 3개월이 지난 시점에 주요 건설자재 가격이 15% 이상 변동할 시 비정기 고시도 가능해 물가상승에 따라 분양가 인상 가능성은 언제든 열려있다.

둘째 올해 초 1.3대책으로 규제지역이 대부분 해제되면서 민간부문의 분양가 통제가 풀린 상태다. 공공택지, 민간택지 분양가상한제 적용지역에서 건설‧공급하는 주택은 기본형건축비,택지비,건축 가산비,택지 가산비 등 아파트 분양가의 적정성에 대한 규제를 받게 된다.

그러나 1.3대책으로 규제지역이 상당량 풀리면서 서울 강남·서초·송파·용산구를 제외한 수도권이 전역은 민간택지 분양가상한제 적용 규제에서 자유로워졌다. 분양가상한 규제 해제로 분양권 전매제한 기간 완화 등 환금성까지 개선되며 차액을 기대하는 청약수요가 인기지역의 분양가를 들쑤셨다.

셋째 예년에 비해 아파트 공급 진도율이 저조하다 보니 대기수요가 꾸준한 곳은 고분양가에도 청약지표(청약경쟁률 등)가 높게 나타나는 등 인기지역은 고분양가를 용인하는 분위기가 만들어지고 있다.

2021년엔 전국에서 29만631호의 아파트가 분양됐지만 2022년엔 26만7536호로 감소했다. 올해는 9월 현재 9만873호의 아파트 분양에 그치며 연 초 예상했던 28만1764호의 34.7% 공급에 그치고 있다. 초라한 공급실적을 뒤집기 위해 남은 4/4분기 공급에 속도를 낸다 하더라도 그동안의 공급부족 간극을 메운다는 것이 쉽지 않을 것으로 판단된다.

공급 속도가 저조한 서울은 2022년 10.2대 1에 그쳤던 1순위 청약경쟁률이 올해 66.1대 1로 급등했다. 같은 시기 대전도 10.7대 1에서 63.1대 1로 뜨거운 청약열기를 나타내고 있다. 9월 현재 서울에서 분양에 나선 19개 단지 중 14개 단지가 10대 1이상의 1순위 청약경쟁률을 보였고 총 4개 단지는 100대 1의 청약경쟁률을 기록했다.

아파트 당첨 당락을 결정하는 1순위 평균 최저가점은 서울이 지난해 46.7점에서 올해 56.9점으로 10.2점 상승했다. 같은 시기 전국 1순위 평균 최저가점도 39.4점에서 47.2점으로 7.8점 인상돼 고가점자가 아니면 비싼 분양가 아파트라도 당첨이 쉽지 않은 실정이다.

2023년 7월 현재 전국 주택인허가는 20만7278호로 지난해 52만1791호의 39.7%에 머물고 있고, 같은 시기 착공물량은 38만3404호(2022년)에서 10만2299호(2023년)로 26.6%에 그쳤다. 물가불안과 주택의 미래 공급을 결정할 인허가·착공 건수 감소가 겹치며 당분간 도심 주요지역의 아파트 고분양가 행진이 지속될 것으로 판단돼 소비자의 주의를 요하고 있다.