아파트 외경. ⓒ연합뉴스

정부가 아파트 규제를 대거 완화하면서 한때 아파트 대체재로 꼽히던 오피스텔이 애물단지로 변했다.

오피스텔 매매·전세 가격이 9개월 연속 하락한 데다 '마피(마이너스 프리미엄)'가 붙은 오피스텔들도 성행하는 만큼 전문가들은 오피스텔 시장이 하반기에도 하락세를 면치 못할 것으로 분석하고 있다.

7일 한국부동산원에 따르면 지난 4월 전국 오피스텔 평균 매매가격은 2억1157만원, 전세가격은 1억6844만원으로 9개월(2022년 7월부터) 연속 하락세를 나타냈다.

2022년 7월 대비 매매가격이 가장 큰 폭으로 감소한 지역은 경기(2억2198만원→2억1327만원)로 3.93%(871만원) 줄었다. 부산(1억6913만원→1억6267만원)과 대구(1억3345만원→1억2839만원)는 각각 3.82%(646만원), 3.8%(506만원) 하락해 그 뒤를 이었다. 서울은 1.24%(327만원) 낮아졌다.

오피스텔 매매가격 비교표 EBN 재구성. ⓒ한국부동산원

전세시장도 지방이 4% 후반대, 서울은 1%대에 낙폭을 기록하면서 매매시장과 비슷한 흐름을 보였다.

2022년 7월 대비 전세가격이 가장 큰 폭으로 감소한 지역은 대구(1억1269만원→1억728만원)로 4.81%(541만원) 감소했다. 인천(1억3543만원→1억3005만원)과 경기(1억7882만원→1억7214만원)는 각각 3.98%(538만원), 3.74%(668만원)씩 하락했다. 서울도 1.58%(329만원) 떨어졌다.

올해 공급물량과 청약 경쟁률도 모두 역대 최저 수준으로 떨어졌다. 리얼투데이가 한국부동산원 자료를 분석한 내용을 보면 올해 1월부터 5월까지(5월 18일 기준) 오피스텔 공급 총 물량은 2277가구로 2020년 이후 가장 적은 물량이 공급됐다.

1월부터 5월까지 기준 지난 3년간 공급된 오피스텔 물량은 △2020년 8162가구 △2021년 7993가구 △2022년 6139가구였다. 올해 가구수는 2020년 대비 72.11%(5885가구)가 줄었다.

오피스텔 평균 청약 경쟁률은 2020년 8162가구 모집에 20만 명 이상이 청약을 진행해 25.2대 2를 기록했지만 2021년(4.8대 1)과 2023년(4.0대 1)의 평균 경쟁률은 2020년 대비 약 21% 급감한 4%대에 머물렀다. 2022년은 아파트 규제 강화로 오피스텔이 대체재로 꼽히면서 잠시나마 활력(13.8대 1)을 띠었다.

오피스텔 전세가격 비교표 EBN 재구성. ⓒ한국부동산원

전문가들은 올해 하반기에도 오피스텔 침체가 지속될 것으로 예상하고 있다. 정부가 아파트 규제를 대폭 완화하면서 상대적으로 아파트 매수가 쉬워진 데다 마피가 붙은 오피스텔까지 성행하고 있어서다.

실제 지난달 서울 서초구 '엘루크반포 오피스텔'과 서울 송파구 '잠실푸르지오발라드'가 분양가의 10%인 계약금을 포기한 채 매물로 나온바 있다.

당시 엘루크반포 오피스텔은 전용면적 33㎡ 기준 최대 1억원까지 마피가 붙어 7억2900만원까지 호가가 떨어졌다. 잠실푸르지오발라드 오피스텔(전용면적·54㎡) 매물은 분양가 대비 1억5000만원 낮은 13억5000만원대부터 가격을 형성했다.

한 부동산 관계자는 "2020년부터 2022년까지는 고강도 대출 규제와 금리 인상 압박 등 정부의 강한 규제로 오피스텔 청약 수요가 증가해 상승세를 나타낸 반면 올해 초 정부가 부동산 규제를 대폭 완화해 아파트 매수가 상대적으로 쉬워졌다"고 설명했다

이어 "최근 마피가 붙은 오피스텔들도 매물로 잇따라 나오면서 시장의 암울한 현 상황을 완연히 나타내고 있다"며 "이 모습은 올 하반기에도 지속될 것으로 보인다"고 덧붙였다.

황한솔 경제만랩 연구원은 "오피스텔은 아파트 대체재로 인기가 많았지만 최근 아파트 규제가 풀리고 고금리 현상이 계속되다 보니 오피스텔에 대한 인기가 전(2022년) 대비 줄었다"며 "해결책으로는 오피스텔 관련 규제가 완화된다면 해소될 수 있을 것으로 본다"고 진단했다.

그러면서 "이외에 아파트 시장이 예전처럼 살아나 정상 궤도에 안착한다면 오피스텔도 뒤따라 안정될 것"이라고 전망했다.