서울 남산에서 시민들이 늘어선 시내 아파트들을 바라보고 있다. ⓒ연합

경제 위축과 고금리 기조에 아파트 매매가와 전·월세가가 하락하는 가운데 전셋값은 큰폭으로 떨어지고 있다. 특히 '부동산 불패'라고 불린 서울 강남구·서초구 등도 전세값 하락이 이어지며 역전세난이 심화하고 있다.

28일 부동산R114에 따르면 국토교통부 실거래시스템을 기준으로 2022년 4분기와 2023년 1분기 서울아파트 순수 전세거래 가격을 비교한 결과 서울 아파트 전세거래 총 5138건 가운데 67.3%(3459건)가 종전보다 하락 거래가 일어났다.

이는 지난해 4분기와 올해 1분기에 동일 단지·동일 면적에서 보증부 월세를 제외한 전세 계약이 1건 이상 체결된 거래의 최고 가격을 비교한 것이다.

강남구는 지난해 4분기 대비 올해 1분기 하락 거래 비율이 74.5%를 기록했다. 지난달 3000가구 규모의 개포동 '개포자이 프레지던스'가 입주한 영향으로 보인다. 부동산R114는 서울 전세가 거래되는 매물들도 시세보다 저렴한 물건 위주로만 거래되고 있다고 분석했다.

KB부동산 조사 결과 이달 서울 아파트 전세가율은 50.92%로 50%대를 힘겹게 넘어섰다. 이는 2011년 11월 이후 11년3개월 만에 가장 낮은 수치다. 특히 강남구는 41.6%, 서초구는 45.6%의 전세가율을 기록하며 월간 기준 역대 최저치로 하락했다. 해당 수치는 지난해 11월 전세가율이 50% 선 밑으로 내려간 이후 계속 하락하고 있다.

일각에서는 전셋값이 높았던 2021년에 계약을 한 임차인들의 2년 만기가 돌아와 재계약하는 과정에서 전세값 낙폭이 더 커질 수 있다는 의견도 제기된다.

지난 2월 강남구 아파트 평균 전셋값은 10억원 선 아래로 내려왔다. 한국부동산원에 따르면 2월 말 기준 서울 강남구 아파트 평균 전셋값은 9억7180만원이다. 이는 직전달 대비 4608만원 하락한 수준이다.

활황 시기 부동산 불패라고 불렸던 강남권 지역의 전세가가 떨어진 이유는 올해 대규모 물량 폭탄이 있었기 때문으로 분석된다. 서울 강남구·서초구·송파구는 가격이 상승할 때는 많이 오르고 내려갈 때는 크게 떨어지지 않아 시장에서 절대 떨어지지 않는다는 의미로 '불패'라 불렸다.

그러나 경기가 위축되고 금리가 크게 오르자 지난 2022년 하반기를 기점으로 주택가격이 내리면서 강남 지역도 -6.5%가량 하락했다. 한국경제연구원은 '주택시장 전망 및 주택환경 변화에 따른 영향 분석' 보고서에서 올해 강남 3구 주택가격이 -2.7%수준의 하락을 보일 것으로 전망했다.

현재 서울에서는 역전세가 심화하고 있다. 서초구 반포동 '반포자이' 84㎡은 지난 15일 전세 10억원에 거래돼 3억5000만원이 내려가는 역전세가 일어났다. 서초동 '서초센트럴아이파크' 또한 지난 2020년 전세 10억4000만원에 거래됐던 25층 매물이 올해 2월 2억2500만원 낮은 가격인 8억1500만원에 전세 거래됐다. 강남구 일원동에 위치한 '디에이치포레센트'는 같은 층 매물이 21년 3월 전세 12억원이었지만 올해 1월 전세 7억원에 거래돼 무려 5억원의 역전세가 일어나기도 했다.

도곡동 도곡삼성래미안은 2021년 4월 18억원에 전세거래 됐으나 올해 3월 재계약에서 12억원에 거래됐다. 인근에 위치한 강남구 대단지 도곡렉슬은 같은 동 같은 층 143㎡가 2021년 3월 전세 21억원에 거래됐으나 지난 10일 전세 16억원에 거래됐다. 해당 아파트 143㎡ 평형 전세는 최저 13억2000만원 대에 거래되고 있다.

서울은 올해에만 약 1만3000가구의 공급이 예정돼 있어 하락세는 당분간 지속될 것으로 보인다. 오는 8월 서초구에서 2990가구 규모의 '래미안원베일리'가 입주할 예정이며, 11월에는 6700여가구에 이르는 강남구 '디에이치퍼스티어아이파크'의 입주가 계획돼 있다.

김인만 부동산연구소장은 "올해 서울은 래미안원베일리와 디에이치퍼스티어아이파크 등 대단지 입주가 있어 전세가가 춤출 수 있다"면서 "강남 쪽은 선호도가 높아 타 지역에 비해 빨리 회복하나, 올해는 물량이 소진될 때쯤 다시 물량이 나오는 상황이라 떨어진 전세가의 회복 속도가 다소 느릴 수 있다"고 진단했다.

서진형 경인여대 교수는 "결국 부동산 시장은 지역성을 가지고 있기 때문에 그 지역의 수요와 공급에 의해서 가격이 결정된다"면서 "수요에 비해서 공급이 많아지게 되면 부동산 시장의 하락이 이어지게 된다"고 말했다.

서 교수는 "당장 금리가 인상되지 않더라도 실질적으로 지금 고금리 시대에 있고, 이 기조가 연말까지는 이어질 것으로 보여 상승하는 데 한계가 있다"고 현재 상황을 진단했다. 이어 그는 "글로벌 대외경제 위기가 언제까지 이어질 지 예단하기 쉽지 않기 때문에 실수요자들의 수요가 돌아서기 쉽지 않을 것"이라 분석했다.