올해 1월 1일 기준 ‘공동주택 공시가격(안)’을 보면 공시가격 변동률이 -18.61%로 크게 하락했다. 사진은 서울 남산에서 바라본 아파트 단지의 모습.ⓒ연합

올해 공동주택 공시가격이 전년 대비 18.61% 하락하면서 지난 2021년 수준으로 돌아간 것으로 나타났다.

22일 국토교통부는 올해 1월 1일 기준 ‘공동주택 공시가격(안)’을 공개했다. 총 1486만호(아파트 1206만호, 연립주택 53만호, 다세대주택 227만호)를 조사·산정했다.

공시가격 변동률은 -18.61%로 지난해 공시가격 변동률 17.2% 인상에 비해 크게 하락했다.

이는 2013년 이후 10년 만에 공시가격이 마이너스 수치를 기록한 것이다. 특히 지난 1월 25일 발표한 2023년 표준주택(25만호) 공시가격 변동률 –5.95%보다 낙폭이 커졌다.

국토부는 그간 과열되던 부동산 시장이 작년 한 해 동안 금리인상, 정부의 시장안정 노력 등 영향으로 부동산가격 자체가 전반적으로 하락했고, 작년 11월 발표한 ‘공시가격 현실화 수정계획’에 따라 올해 현실화율이 2020년도 수준으로 낮춘(공동주택 71.5% → 69.0%)것도 추가 하락 요인으로 작용했다고 설명했다.

전년 대비 공시가격 변동률이 눈에 띄게 하락한 지역은 세종(-30.68%), 인천(-24.04%), 경기(-22.25%), 대구(-22.06%) 순으로 공동주택 공시가격의 현실화율은 지난해 71.5%에서 올해 69%로 2.5%p 낮아졌다.

업계에서는 공시가격 하락이 올해 1분기 규제지역 해제 외 보유세 관련 공제액 및 세율·세부담상한선 인하 등과 맞물리며 부동산 보유 관련 과세부담이 과거보다 경감될 것으로 기대했다.

부동산 과세의 기준이 되는 공시가격 등은 건보료, 개발부담금, 각종 평가나 연금의 행정자료로 쓰이고 있는 상황에서 보유세 부담을 임차인에게 전가해 빠른 월세화에 영향을 줬었다는 점에서 과세 속도조절이 해당 부작용들을 감소시킬 것으로 내다봤다.

국토부 역시 올해 재산세와 종부세 공정시장가액비율이 작년과 동일하다고 가정해 시뮬레이션 해본 결과 공시가격이 3억2000만원일 경우 보유세 부담이 전년 대비 28.9% 감소하고, 11억2000만원일 경우 30.5% 감소할 것으로 예상했다.

전국, 서울 공동주택 공시가격 변동률 추이ⓒ국토교통부

다만 올해 종부세 공정시장가액비율 변경 유무는 좀 더 지켜볼 필요 있을 것으로 보인다. 정부가 시행령을 통해 60∼100% 사이에서 공정시장가액을 조정할 수 있는데, 올해 부동산 가격 하락에 따른 세수감소를 해결하기 위해 공정시장가액을 60%에서 80%로 되돌리는 방향도 검토하고 있기 때문이다.

공시가격 하락 등 보유세 경감으로 인한 주택 거래량 평년 회복이나 개선 효과는 제한적일 것으로 예상된다. 집값 호황기에 비해 주택을 매입하기 위한 구매환경이 악화됐고 주택보유에 따른 세금부담이 낮아지며 급하게 처분하지 않고 관망하려는 분위기가 높아서다.

기준금리 인상의 속도는 조절되고 있으나 경기둔화 우려 및 DSR 규제, 미분양 순증 등 주택시장의 각종지표 단기 회복이 불확실하고 입주 등 공급과잉 우려가 잔존한 지역들은 주택구매 의지가 과거보다 높지 않다는 점이 이를 뒷받침하고 있다.

그러나 과세부담 완화로 집값 회복에 영향을 주기보다는 급격한 세 부담을 낮춰 실수요자 주택보유 관련 심리적 부담을 낮춰주고 1주택 교체수요의 시장 진입문턱을 낮추는 효과는 기대해 볼만 하다는 의견이 제기된다.

함영진 직방 데이터랩장은 “제한된 매입수요에 지역별 양극화가 심화된 상황 속 고가주택 등에 대한 세부담이 일부 경감되며 일명 똘똘한 주택이나 수도권 상급지 위주의 갈아타기, 지방의 수도권 원정매입이 제한적으로 발생할 수 있다”고 말했다.

다만 함 랩장은 “일각에선 전세사기가 집중되고 있는 연립·다세대는 공시가격 하락으로 전세금반환보증 가입이 제한돼 임차인 보호가 약해질 것이라는 우려도 있다”고 덧붙였다.

한편 국토부는 2023년 공동주택 공시가격은 소유자 등을 대상으로 3월 23일부터 4월 11일까지 열람 및 의견청취를 진행할 예정이다.