강남 일대 고가 아파트를 중심으로 일대일 재건축 추진 움직임이 일고 있다. 사진은 대치선경 아파트에 공지된 일대일 재건축 예상안.ⓒ독자 제공

분양 경기 침체와 재건축 초과이익 환수제(재초환) 개정 불확실성이 대두되면서 강남 지역 중소형 단지를 중심으로 일대일(1:1) 재건축이 고개를 들고 있다. 공급면적 확대와 임대 가구 수 감소 등 기대 요소와 공사비 급등에 대한 우려가 동시에 나온다.

8일 정비업계에 따르면 서울 강남구 대치동 선경 1·2차아파트 재건축준비위원회는 일대일 재건축을 추진 중이다. 준비위는 일대일 재건축 시, 세대당 공급면적이 평균 15%(약 7평)씩 늘어 36평형 이상 가구가 70%를 넘는 '프리미엄 중대형 아파트'로 자리매김할 수 있다고 보고 있다.

구체적으로 이 아파트 재건축준비위는 일대일 재건축을 진행 시, 기존 일반 재건축 대비 세대당 분담금은 약 3330만원 상승한 4억 4000만원이 발생하지만 준공 후 집값 상승 등 수익성 면에서 더욱 효과적이라고 보고있다. 이 경우 일반분양 물량은 '381가구→279가구'로 줄고 임대가구도 '184가구→164가구'로 축소될 전망이다.

이 단지 외에도 인근 삼성동 홍실아파트와 압구정3구역 (구 현대1~7차 아파트) 등 강남 일대 고가 아파트 단지에서 일대일 재건축이 추진되고 있다. 앞서 일대일 재건축에 성공한 사례로는 이촌동 '래미안체리투스(구 렉스아파트 재건축)'가 대표적이다.

일대일 재건축은 재초환 부담을 다소 해소할 수 있다는 게 가장 큰 장점이다. 일반분양을 줄이고 조합원 세대별 공급면적을 늘림으로써 분양 수익은 빠지는 대신 초과이익 환수 부담을 덜게 되는 셈이다.

재초환은 재건축 사업을 통해 조합원이 얻는 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 제외하고 1인당 평균 3000만원을 넘을 경우 초과액의 최고 50%를 회수하는 제도다. 작년 정부가 초과 수익 기준을 3000만원에서 1억원으로 상향하는 안을 내놨지만 '부자감세'를 지적하는 야당 반대로 법안 통과는 불투명하다.

일대일 재건축 진행 시, 일반분양분은 감소하지만 임대가구 물량도 줄어 임대 비중을 최소화하려는 조합원들의 호응을 이끌어내고 사업 추진을 앞당길 수 있다는 견해도 있다.

실제로 최근 서울시의 주택 정비 지원사업인 '신속통합기획안(신통기획)'을 통해 재건축을 확정한 일부 단지에선 불어난 '임대가구수' 논란으로 추진위와 일부 조합원 간 내홍을 겪는 상황이다.

반면 일각에서는 일대일 재건축은 일반 재건축보다 사업비 부담이 커, 진행 과정에서 잡음이 생길 수 있다는 우려도 있다. 특히 최근처럼 공사 원가가 지속적으로 치솟는 상황에선 착공 후에도 시공비를 둘러싼 분담금 문제가 불거질 수 있고 이는 사업 자체가 지연되는 결과를 낳을 수 있다는 것이다.

송승현 도시와경제 대표는 "일대일 재건축은 일반 분양이 적어 조합원들이 감당해야 할 공사비 부담이 크고 사업 진행 과정에서도 이 문제가 불거질 수 있어 단지 규모가 작거나 공사비 부담을 안고 갈 여력이 충분한 일부 부촌 아파트에서만 성공할 가능성이 있다"고 말했다.

다만 그는 "기존 구축 아파트의 용적률이 상당히 높아 재건축 후에도 일반분양 물량 자체가 적을 수밖에 없는 단지는 일대일 재건축을 택하거나 공공이 함께 참여 후 임대주택 등을 추가로 배정하는 형태가 나타날 수 있다"고 부연했다.

한편 대치선경 1·2차 아파트는 지난 4일 일반재건축 주민설명회(클린선경재건축)를 강남구민회관에서 개최한 데 이어 오는 11일 같은 장소에서 일대일 재건축 설명회(대치선경재건축)를 진행할 예정이다.

양측(클선재·대선재) 가운데 사업 진행방식에 대한 주민 동의율이 60%를 넘는 쪽이 사업을 주도하게 된다. 추진준비위는 이후 정비구역지정 등을 거쳐 사업을 더욱 구체화할 계획이다.