재건축 합리화 방안 시행으로 안전진단 통과 단지가 급증했지만 부동산 침체로 재건축 아파트 거래량이 급감하고 사업성에 대한 의문도 이어지고 있다. 사진은 서울 양천구 목동 아파트 단지 모습.ⓒ연합

정부의 대대적인 부동산 규제 완화에도 주요 노른자 재건축 단지들의 거래 절벽과 매매가격 하락이 이어지고 있다. 부동산 시장 경착륙에 대한 우려도 여전해 토지거래허가제(토허제)와 재건축초과이익환수제(재초환) 등 거래와 개발을 위축시키는 '대못 규제'가 풀려야 한다는 주장이 나온다.

2일 부동산 업계에 따르면 이주 완료 후 착공을 앞둔 서울 반포 주공1단지 전용면적 72㎡는 배정 평형에 따라 25억 4000만원과 27억 6000만원에 잇따라 매매됐다. 이는 작년 최고가(37억원) 대비 10억원 가량 급락한 액수다. 잠실동 재건축 대장주인 잠실주공5단지 전용 82㎡는 지난달 5일 22억 7600만원에 거래돼 종전 최고가인 32억7880만원 대비 30% 이상 빠졌다.

여의도 시범아파트와 삼부, 목동 신시가지 등 서울시내 주요 재건축 단지들도 거래 침체 속에서 큰 폭의 하락 거래만 이어지는 상황이다. 잠실동 A 공인중개업소 대표는 "정부의 1·3 대책 발표 후 매수 문의는 늘었지만 실거래는 거의 없고 그나마 체결된 사례는 급매 등 일부 하락 거래에 국한된다"고 말했다.

토허제에 묶여 있는 목동과 여의도, 강남구 대치동, 송파구 잠실동, 성동구 성수동 등에 분포된 주요 재건축 단지를 중심으로 이 같은 거래 절벽과 '신저가 거래'가 속출하자 시장에선 대못 규제를 손봐야 한다는 주장이 줄을 잇고 있다.

서울 목동 B 공인중개사는 "일대 재건축 추진 단지들이 대거 안전진단을 통과했지만 토허제와 재초환에 묶인 탓에 이렇다 할 변화는 없다"면서 "규제가 더 풀리면 중소형 평형을 중심으로 매수세는 살아날 것으로 보인다"고 설명했다.

토허제는 전세를 끼고 매매하는 '갭투자'를 막기 위한 취지로 지난 2021년부터 본격 도입됐다. 토허제에 지정된 지역에서 토지나 주택을 매매할 경우, 해당 지자체장의 허가를 받아야 한다. 특히 주거용 토지는 매수자가 2년간 실거주 해야 하고 매입 시, 자금조달 계획 등도 필요하다.

재초환은 재건축 사업을 통해 조합원이 얻는 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 제외하고 1인당 평균 3000만원을 넘을 경우 초과 금액의 최고 50%를 회수하는 제도다. 하지만 최근 시세 급락으로 차익 실현에 대한 기대치 자체가 줄면서 재건축 아파트 거래와 사업 추진을 막는다는 지적이 나오고 있다.

이에 윤석열 정부는 지난해 9월, 재초환 기준을 기존 3000만원에서 1억원으로 높이고 초과이익 산정 시점을 추진위 승인일에서 조합 설립일로 늦추는 완화 방안을 내놨다. 이 내용을 국토위 여당 간사인 김정재 의원이 대표 발의했지만 국회 다수당인 야당의 협의가 필요해 법안 통과는 불확실한 상황이다.

전문가들은 주요 재건축 아파트 거래 회복과 재건축 추진을 통한 공급량 증가를 위해 토허제와 재초환을 손볼 필요가 있다고 보고 있다.

서진형 경인여대 MD비즈니스학과 교수는 "재건축은 자산 가치 상승을 위해 추진하는 면이 크지만 최근처럼 부동산 경기 하락기에는 가격 상승에 대한 기대감 자체가 사라졌다"며 "재초환에 대한 부담도 커, 민간 주도의 재건축 사업 추진 자체가 더뎌지게 되면 정부가 발표한 공급 계획도 차질을 빚을 수 있다"고 지적했다.

이어 그는 "토허제는 토지거래의 투명성과 효율성을 기본으로 하는 것인데, 아파트 단지의 경우 공유 토지 자체가 적어 상징적인 규제로 봐야한다"면서 "2년간 실거주 요건 등은 거래 자체를 위축시키는 요인으로 봐야한다"고 말했다.

한편 서울시에서 토허제에 묶여 있는 여의도·목동·압구정·성수와 잠실·삼성·청담·대치는 각각 오는 4월 27일과 6월 22일 지정기한이 만료된다. 다만 오세훈 시장은 지난달 말 "우리나라의 주거비용이 국제 기준에서 제일 높아 안정적 하향 추세를 지속적으로 유지·관리해야 한다"며 규제 해제에 대한 신중한 입장을 재확인했다.