서울 집값 하락세가 짙어지는 가운데 유독 송파구의 아파트 매매가격이 가파르게 떨어지고 있다. 강남권 선호지역인 송파구가 10월 말기준 서울 25개자치구 중 아파트값 하락률 1위로 나타나면서 '강남불패가 깨졌다'는 해석에 무게를 더하기도 한다.

7일 한국부동산원에 따르면 지난달 31일 기준 송파구 아파트값은 한 주 만에 0.60% 하락했다. 서울 평균 하락 폭(-0.34%)의 두배 이상 떨어진 수준으로 지난 2012년 7월 둘째주(-0.61%) 이후 10년 4개월 만에 최대 낙폭이다.

서울 자치구 가운데서도 가장 많이 떨어졌다. 최근 송파구 아파트값 하락률은 노원·도봉구 등 서울 외곽지역을 뒤따라가는 경향이었지만 지난주부터 오히려 하락세가 더 두드러졌다. 같은 기간 노원·도봉구 아파트 하락률은 각각 -0.43%, -0.42%였다.

전문가들은 대단지가 많아 급매물이 상대적으로 많은 데다 토지거래허가제를 적용 받아 매수세 유입이 제한적인 점 등을 주된 이유로 꼽는다.

부동산업계 관계자는 "아파트값 하락 요인이 없는데 낙폭이 커지고 있다는 것은 급매가 많이 나온것 밖에 없다"며 "송파구 일대에는 매머드급 단지가 많은데 단지 수가 많은 만큼 급매가 더 많이 나타날 수밖에 없다. 일부 급매 거래가 가격통계를 끌어내리고 있는 것"이라고 말했다.

부동산R114가 국토부 실거래가 공개시스템을 통해 지난해와 올해 각각 계약된 서울지역 같은 단지, 같은 전용면적 아파트의 평균 매매 거래가를 비교한 결과 강남 3구 중 송파구는 하락 거래 비율이 45.8%로 높은 수준을 보였다. 이 역시도 서울 전체 기준으로도 높았다. 서울 기준 하락 거래률은 36.5%였다.

실제 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 서울 송파구 잠실동 '레이크팰리스' 전용 84㎡는 지난달 26일 17억9500만원(18층)에 거래됐다. 지난 5월 22억3000만원에 거래된 것을 감안하면 불과 5개월여 만에 4억원 이상 하락했다. 지난해 11월 신고가 24억8000만원 대비 6억8500만원 가량 빠졌다.

엘·리·트(잠실엘스·리센츠·트리지움)로 불리는 잠실 '대장주' 상황도 비슷하다. 잠실엘스 전용 84.8㎡은 지난달 19억5000만원에 하락 거래됐다. 지난 3월 최고가(26억 7000만원) 보다 7억2000만원 떨어진 수준이다. 트리지움 전용 84㎡도 지난달 19억5000만원(26층)에 실거래 됐다. 이전 최고가 24억5000만원 대비 5억원 낮은 가격이다.

지난 16일에는 송파구 헬리오시티 전용 84㎡는 17억8500만원 손바뀜 됐다. 직전 거래액인 지난 8월 22억원 보다 두달 만에 19.8%(4억1500만원) 떨어진 금액이다. 올해 1월 거래 가격(23억7000만원)과 비교하면 6억원 이상 떨어졌다.

여기에는 전세를 끼고 매수하는 갭투자가 사라지고 실거주 목적으로 이용하는 수요층이 증가하면서 일반 매물보다 가격이 낮은 급매물 거래가 송파구의 시세를 끌어내리고 있다는 해석도 섞인다.

한국부동산원 관계자는 "대단지 매도 경쟁과 함께 전세를 끼고 매수하는 갭투자가 중단되고 실입주 가능한 사람으로 수요층이 제한되면서 일반 매물보다 싼 '급급매' 거래가 시세를 끌어내리고 있다"고 말했다.

잠실 일대가 토지거래허가구역으로 묶여 있는 데다 금리 인상에 따른 대출 이자 부담으로 매수 심리가 급격히 위축된 영향도 짚인다. 정부가 15억원 초과 주택담보대출을 허용하고 무주택자와 1주택자에 한해 주택담보대출(LTV) 비율을 50%로 조정하겠다고 발표했지만 총부채 원리금 상환 비율(DSR) 등 기존 규제가 여전하기 때문에 거래 절벽이 해소되기는 어려울 것이란 전망이 우세하다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석연구위원은 "송파구 매물이 다른 지역보다 적체돼 있는 상황인데, 토지거래허가구역으로 묶여 있어 수요가 제한적이기 때문에 상대적으로 낙폭이 커진 것으로 보인다"고 말했다.