집값이 내년에도 하락세를 지속하겠지만 하락폭은 올해 하반기보다 줄어들고 거래량도 올해보다 40% 가량 늘어날 것이라는 전망이 나왔다.

주택산업연구원은 12일 '2023년 주택시장 전망과 정책방향'을 발표하면서 내년 주택 가격 하락폭은 줄어들고 거래량은 증가할 것이라는 전망했다. 또한 고금리와 경기위축, 부동산세제 정상화 지연 등으로 내년에도 집값 하락세가 지속될 것으로 봤다.

다만 한국과 미국의 기준금리 인상이 정점을 지나고 완화된 공시가격과 주택세제가 시행되는 4월 이후부터 하락폭이 둔화되기 시작해서 기준금리가 하향 전환될 가능성이 큰 4분기에는 수도권 인기 지역부터 보합세 또는 강보합세로 전환될 가능성이 크다고 예상했다.

경제변수와 주택수급지수를 고려한 예측모형으로 내년도 주택가격을 전망한 결과 내년 전국 주택가격은 3.5% 하락하고 아파트 가격은 이보다 큰 5.0% 하락할 것으로 봤다.

주산연은 "한 두 건의 실거래가가 전체 단지의 집값을 대표하지는 못하지만 가격변화 움직임을 가장 잘 포착한다는 점에서 체감도와 유의성이 크다"며 "실거래가 기준으로 아파트가격을 전망했을 때 내년중 전국 아파트 매매가격은 8.5%, 수도권 아파트 매매가격은 13.0% 추가 하락할 것으로 예상된다"고 밝혔다.

지난해 말부터 인천·대구·세종에서 시작된 집값 하락세가 올해 6월 이후 전국적인 급락세로 확산되면서 나타난 거래절벽현상은 내년 하반기부터는 집값 급락세가 꺽이고 매수심리가 되살아나면서 거래도 회복되기 시작해서 올해보다 39% 증가한 75만호 수준이 될 것으로 전망된다. 올해 매매거래량은 조사가 시작된 2006년 이후 최소거래량이면서 지난해 절반 수준인 54만호로 예상된다.

집값 하락세가 주춤하며 주택 수요가 점차 늘어나겠지만 공급은 떨어질 것으로 보인다. 내년 주택 인허가 물량은 올해보다 30% 줄어든 38만호 수준으로 예상되고 착공과 분양물량은 더 감소할 가능성이 크다.

실제 주택가격 급락으로 분양 전망이 어두워지면서 올해 인허가 물량은 밀어내기로 지난해와 비슷한 55만호 수준을 유지할 것으로 보이지만 착공과 분양물량은 20% 수준으로 감소하고 있다.

외환위기와 금융위기 이후 3년간 주택 인허가 물량이 30% 정도 감소한 점을 감안하면 내년 주택 물량도 30% 내외 감소할 것으로 전망되고 착공과 분양물량은 이보다 더 줄어들 것으로 예상된다.

여기에 장기적인 공급 시장 타격도 예상된다. 고금리와 집값 급락으로 주택시장 침체가 가속화 되면서 현재 부동산 PF가 거의 중단된 상태이며, 브릿지론과 ABCP(자산담보부 어음)로 지원된 자금의 대환이 막히면서 건설업체의 자금난이 증폭되고 있다.

이러한 상황이 개선되지 않으면 내년 상반기중 보유현금이 부족한 건설업체부터 부도가 속출하고, 하반기부터는 이들 업체에 자금을 지원한 2금융권의 부실로 전이돼서 우리 경제에 2차 충격이 가해질 가능성도 있다.

외환위기와 금융위기를 돌아보면 1~2년동안 단기간에 집값이 폭락해서 주변시세가 분양가보다 낮아지면 미분양과 계약해지요구가 급증하고 준공 후까지 미분양과 입주거부가 늘어나서 자금력이 약한 건설업체는 어음 등을 막지 못해 부도에 이르게 된다.

97년 외환위기 때는 주택담보대출과 건설사업에 PF 조달방식이 거의 없었고, 2008년 금융위기 때는 주담대 LTV가 평균 38% 수준으로 낮았고 PF 조달비율도 높지 않았다. 그러나 최근에는 단기간 금리가 급상승하고 높은 평균 LTV(평균 50%에 육박), 높은 PF 조달비율로 인해 외환위기나 금융위기 때 보다 리스크가 훨씬 더 큰 상황이다.

김덕례 선임연구위원은 "인허가 물량이 급감하면 과거 경험한 바와 같이 공급부족이 누적돼서 경기회복기에 집값이 급등하는 부작용이 반복될 수 있다"며 "주택공급물량이 급감하지 않도록 내년에는 LH 등 공공부문에서 민관 공동방식 등으로 주택건설을 확대하고 민간이 확보한 토지에 팔리지 않는 분양아파트 대신 수요가 많은 임대주택을 건설하도록 정책을 보완하는 등 대체공급방안이 필요하다"고 말했다.

2023년 주택가격 전망 표.ⓒ주택산업연구원

수요공급 위기 확산을 막기 위해 건설사업 금융경색 완화, 보유토지 대체사용방안 강구, 미분양·미입주 주택 해소방안이 시급하다는 제언도 나왔다.

지난달부터 금융위 주도로 PF 신용보강 등을 위해 다양한 대책을 추진 중이지만 지원규모면에서 한계가 있고 앞으로 급증할 미분양과 계약해지, 미입주에 대처하기에는 턱없이 부족한 상황이다.

김 연구원은 "보다 적극적인 PF 금융 지원방안과 아울러, 건설업체 보유토지에 분양주택 대신 임대주택을 건설할 수 있도록 임대주택 표준건축비 현실화와 분양전환 가격 기준 개선을 신속히 추진하고, 미분양 적체 문제 완화를 위해 아파트 등록임대사업 복원, 비정상적인 주택보유 및 거래과세 정상화도 조속히 완료돼야 한다"고 조언했다.

건설사업 금융경색 완화도 시급하다. 우량사업은 PF 분야에서 산업은행·기업은행 등 공적금융기관의 적극적인 앵커링이 필요하고, 주택금융 공사와 HUG의 보증여력을 활용해서 보증지원을 확대해나가야 하며, 한은자금과 주택기금 등 공적자금과 건설관련 공제조합의 여유자금 등을 활용해서 유동성 지원규모도 늘려나가야 한다.

보유토지 대체 사용 방안도 강구해야 한다. 주택가격 급락으로 분양 전망이 나빠져서 토지를 확보해둔 건설업체들이 진퇴양난에 처해 있는데 현재 임대수요는 급증하고 있는 만큼 건설업체 보유토지에 공공자금이 지원되는 분양전환 용 임대주택을 건설하도록 정책을 보강해주면 업계의 자금난에 도움이 되고 안정적인 주택공급에도 기여할 수 있다.

현재 임대아파트 임대료와 분양전환 가격 산정의 기준이 되는 임대아파트 표준건축비가 분양아파트의 50% 수준에 불과하여 사업성을 확보하기 어렵고 분양전환 가격 관련 분쟁도 끊이지 않아 민간사업자가 임대아파트 건설을 기피하는 상황이다. 이 문제를 해결하기 위해서는 표준건축비를 현실화하고 분양전환 가격 기준을 개선하는 등 관련 제도를 조속히 보완해야 한다.

미분양 문제 해소도 시급하다. LH 등 공공에서 매입해 주는 방안은 LH의 부채 문제 등으로 지원 규모상 한계가 있고 경기회복에 필요한 건설활동이 발생하지 않으므로, 가급적 민간보유 여유 자금을 적극 활용하는 것이 바람직하다.

현재 젊은 무주택자들은 고금리와 대출문제로 내 집 마련이 어려운 상태이며 자금여유가 있는 중장년층은 보유세와 거래세 부담이 과중해서 집을 사기 어려운 실정이다.

주택산업연구원은 "50조가 넘는 국민주택기금 여유자금 등을 활용해서 젊은 무주택자를 위한 자금지원체제를 보완하고(2~3년 단기저리 기금대출 후 장기고정금리 전환), 노후자금 등 여유자금을 가진 사람들이 미분양주택을 사서 임대 할 수 있도록 아파트 등록임대사업을 복원하고 주택 거래와 보유 관련 세제도 하루 빨리 정상화 시켜야 한다"고 말했다.