정부의 가계대출 총량 규제로 내년 대출시장은 더 팍팍해질 전망이다. 특히 올해 총량 규제에 포함되지 않았던 전세대출이 내년에는 다시 포함되면서 주택담보대출이나 신용대출 받기는 더 어려워진다.

문제는 내년 전세시장이다. 전셋값 상승이 내년에도 이어질 전망인 가운데 전월세상한제 적용을 받지 않는 물량이 내년 8월부터 시장에 대거 풀리기 때문이다.

실수요로 간주되는 전세대출 규모가 급증하면서 전체 대출시장이 급격히 위축될 수 있다는 분석이 나온다. 또 대출 절벽이 앞당겨질 경우 전세대출 수요자들이 제 때 대출을 못 받을 가능성도 커진다. 전세대출이 대출시장 혼란의 뇌관으로 작용할 수 있다는 우려이다.

21일 금융권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행 등 5대 은행이 내년에 공급할 수 있는 가계대출 연간 한도는 35조6000억원이다.

이는 정부가 설정한 내년 가계대출 증가율 목표치 4~5%를 적용한 금액으로 올해 가계대출 한도(42조원)보다 6조원이 넘게 줄어든 금액이다.

여기에 내년부터 전세대출이 총량 규제 대상에 다시 포함되면 은행권의 대출문은 더 좁아질 것으로 보인다. 은행들이 실수요 위주인 전세대출을 우선적으로 처리할 경우 주담대나 신용대출은 우선순위에서 밀릴 수 있기 때문이다.

가계대출 가운데 전세대출이 차지하는 비중은 상당하다. 한국은행에 따르면 지난 11월 기준 은행권 가계대출은 10월말 대비 3조원 증가했는데 이 중 전세대출 잔액만 2조원으로 나타났다. 전체 증액분의 67%를 차지한 것.

시중은행 관계자는 "내년 가계대출 총량이 줄어드는데다 전세대출까지 포함되면서 올해보다 대출 여력이 빡빡해질 것"이라며 "일반적으로 이사철인 봄, 가을에 전세대출이 늘어나기 때문에 내년에는 연초부터 대출받기가 쉽지 않을 수 있다"고 말했다.

전세대출이 내년 대출 시장의 변수인 또 다른 이유는 전월세상한제(임대료 인상폭 5% 제한) 적용을 받지 않는 계약갱신청구권 만료 물량이 내년 하반기에 대거 풀리기 때문이다.

임대차법 시행 2년을 맞은 내년 8월이 되면 전월세 계약 갱신을 했던 물건들이 시세에 맞춘 임대료로 시장에 등장한다. 이에 따라 내년에 신규계약하는 전세는 가격이 더 오를 것이라는 전망이 우세하다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "자체 통계상 임대차보호법이 시행된 후 1년 6개월간 전셋값이 20% 이상 올랐는데 이는 계약갱신청구권을 사용해 전월세 가격이 5% 이하로 인상된 경우까지 반영된 것"이라며 "법 시행 이후 신규계약으로 물갈이되는 내년 8월 이후에는 상승폭이 더 커질 것으로 보인다"고 말했다.

주택산업연구원(주산연)에서는 내년 서울과 수도권 전셋값이 각각 4.5%, 5.0% 오를 것으로 관측하고 있다.

전셋값 상승은 곧 전세대출 수요 증가로 이어지기 때문에 내년 대출시장에도 빨간불이 켜진 상황이다. 여기에 전세대출은 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 대상에서도 제외되기 때문에 가계대출 총량에 적지 않은 영향을 미칠 것이란 분석이 나온다.

이처럼 대출시장 한파가 내년에도 이어질 것으로 전망되자 전세대출이 필요한 실수요자들의 근심도 깊어지고 있다. 실수요 위주인 전세대출이 다른 대출보다 우선된다고는 하지만 심사는 더 깐깐해질 가능성이 높기 때문이다.

시중은행들은 지난 10월부터 대출 한도를 전셋값 증액 범위 내로 축소하고 임대차계약서상 잔금 지급일 이전까지만 대출이 가능하도록 하는 등 전세대출 심사 기준을 마련해 적용하고 있다.

내년 가을 전세계약이 끝나는 회사원 A씨는 "집주인이 전셋값을 얼마나 올릴지 모르는 상황에서 내년에도 대출받기가 어려울 것이라는 전망을 보고 있으니 불안하기만 하다"며 "올해처럼 대출중단 사태만 벌어지지만 않았으면 좋겠다"고 말했다.