단군 이래 최대 재건축이라 불리는 서울시 둔촌주공 분양이 가시화되고 있으나 9억원을 초과할 것으로 보이는 분양가와 대출규제 강화로 현금이 부족한 무주택 실수요자들에게는 그림의 떡이 될 것으로 보인다.

27일 정비업계에 따르면 둔촌주공아파트 재건축 조합은 지난 25일 소식지를 통해 오는 11월 택지감정평기기관과 용역 계약을 맺고 12월 안에 분양가 심사를 신청할 예정이라고 밝혔다.

조합은 이후 내년 2월 관리처분총회와 함께 입주자 모집 공고를 낼 계획이다.

둔촌주공 재건축은 강동구 둔촌동 일대 62만6232㎡ 용지에 지하 3층~지상 35층 85개동, 총 1만2032가구를 짓는 사업으로 일반분양 물량만 4786가구에 달한다. △전용 29㎡ 10가구 △39㎡ 1150가구 △49㎡ 901가구 △59㎡ 1488가구 △84㎡ 1237가구 등의 주택형으로 구성될 전망이다.

최근 서울 아파트 공급이 소규모를 제외하고는 사실상 전무했기 때문에 둔촌주공 분양을 기다리는 청약 대기 수요는 상당한 것으로 파악된다.

다만 예상 분양가격이 계속해서 높아지고 있는데다 최근 정부의 가계대출 규제까지 강화되면서 상당한 수요층의 내 집 마련 전략에 변수가 생길 것으로 보인다.

업계에서는 둔촌주공 분양가가 3.3㎡당 4000만원을 웃돌 것으로 보고 있다. 내년에 오를 택지비(약 2700만원 이상)와 고정 건축비(최소 약 800만원), 가산비 최소액(최소 약 200만원) 등을 감안한 금액이다.

이 경우 20평대 소형평수인 전용 59㎡도 분양가가 9억원을 넘어 중도금 대출이 불가능해진다.

중도금 대출이 나오지 않으면 현금 여력이 없는 수요자들은 청약에 도전하기가 어려워진다. 분양가상한제를 적용 받는 둔촌주공은 실거주 의무 때문에 입주 시 전세를 놓고 자금을 충당할 수도 없기 때문이다.

분양가가 9억원을 넘지 않더라도 최근 강화된 총부채원리금상환비율(DSR) 규제로 인해 자금 마련이 쉽지 않다. 정부는 DSR 2단계 규제를 당초 내년 7월에서 1월로 앞당겨 시행하기로 했다.

현재는 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역) 내 시가 6억원 초과 주택에 대한 담보대출과 1억원 초과 신용대출에 DSR 40% 규제가 적용되고 있다. 하지만 2단계부터는 집값과 상관 없이 총대출액이 2억원을 넘으면 DSR 40% 규제가 적용된다.

따라서 연소득 5000만원에 5000만원 한도의 마이너스통장을 가진 대출자가 조정대상지역의 6억원짜리 아파트를 담보로 주택담보대출을 신청하면 지금은 최대 3억원까지 대출이 가능하지만 내년 1월부터는 1억6000만원으로 줄어든다. 대출 가능 금액이 절반으로 떨어지는 것이다.

둔촌주공의 경우 분양주택이기 때문에 분양가가 9억원을 넘지 않으면 중도금 대출은 가능할 전망이다. 다만 잔금대출은 DSR이 적용되기 때문에 개인 소득에 따라 대출 금액이 달라진다.

때문에 분양가 9억원 초과 여부를 떠나 현금 여력이 없으면 둔촌주공 청약에 도전하기는 힘들 것이라는 분석이 나온다.

시장에서는 둔촌주공 분양을 기다리는 이들 가운데 상당수가 충분한 현금을 갖고 있을 것으로 보고 있다. 그동안 서울 공급이 충분치 않아 대기 수요가 밀려 있는 탓이다.

이에 자금력이 부족한 무주택 실수요자들의 박탈감은 더 커지고 있다.

서울 내 전세로 거주하며 신축아파트 분양을 기다리던 무주택자 A씨는 "이제는 새 아파트도, 기존 아파트도 갈 수가 없게 된 상황"이라며 "전셋값마저 급등한 상황에서 계약기간이 끝나면 어디에 거주해야 할지 막막하다"고 말했다.