부동산 시장이 4·7보궐선거 이후 규제 완화 및 집값 안정화를 기대하는 가운데 건설업계 일각에서는 예상 외로 큰 변화가 없을 것이라는 분석도 나온다.

우선 서울시장 후보 유력 당선자들인 박영선 더불어민주당 후보와 오세훈 국민의힘 후보 모두 서울 재건축·재개발 규제를 완화하겠다고 공약해 누가 당선돼도 관련 사업들이 활성화될 것이라는 기대가 강하다.

그러나 정부에서 워낙 강한 규제를 유지하고 있는 만큼 새 서울시장이나 부산시장 모두 이를 배제한 채 규제 완화 정책을 수행할 수 있을 지는 미지수다.

6일 부동산업계에 따르면 최근 서울 아파트값 상승폭이 둔화하는 가운데서도 재건축이나 재개발 기대감이 있는 단지들의 국지적 강세가 이어지고 있다. 서울시장 후보들의 규제 완화 공약에 대한 기대감이 반영된 것으로 보인다.

부동산114 기준 서울 아파트 매매가 상승률은 지난 2월 5일 0.17%에서 지난 2일 0.07%로 두 달 연속 오름폭이 둔화했다. 이 가운데 재건축 추진 아파트 가격은 올해 들어 1.83% 올라 일반 아파트 가격 상승률(1.47%)보다 0.36%포인트 높은 것으로 나타났다.

실제로 박 후보와 오 후보 모두 35층 층수 규제 완화를 공약으로 내걸었다. 층수 규제는 서울시 조례에 명시된 규제여서 시장의 의지에 따라 조정할 수 있다. 용적률 완화 가능성도 있다. 현재 서울시는 2종 일반주거지역의 경우 최대 200%의 용적률을 적용하고 있는데 이는 국토계획법상 상한 용적률(250%)보다 50%포인트 낮다.

정비사업 공약에서 두 후보의 차이점이라면 주도권이 공공에 있느냐 민간에 있느냐 뿐이다. 두 후보는 이외에도 아파트 공시지가 인상률 조정이나 민간택지 분양가상한제, 재건축 초과이익환수제 규제 완화 등을 공약으로 내세우고 있다.

하지만 업계에서는 시장 직권으로는 층수 규제나 용적률 완화 정도나 가능할 것으로 보고 있다. 그마저도 정부 반대에 부딪힐 가능성이 많다.

전문가들도 서울의 경우 재건축 규제 완화가 단기간에 이뤄지기는 어려울 것으로 보고 있다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "층수 및 용적률 규제를 풀더라도 분상제 및 재초환 등에 변화가 없으면 공약대로 공급이 가능할지 두고봐야 한다"라고 지적했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "문재인 정부 들어 안전진단의 구조안전성 가중치가 20%에서 50%로 크게 늘고 현장 조사도 강화됐는데 서울시장의 권한으로는 2차 안전진단 이전 단계까지만 개입할 수 있어 한계가 있다"라고 말했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "재건축은 안전진단, 분양가상한제 적용, 2년 거주 요건, 초과이익환수제 등 네 가지 규제 모두 법률로 규정하고 있다"며 "중앙정부와 국회의 동의 없이 규제를 완화하는 일은 어려울 것"이라고 내다봤다.