정부가 전국에 83만가구 이상의 대규모 주택공급을 예고한 가운데 증권가는 건설대형주 선별을 투자전략으로 제시했다. 단기적으로는 대형건설주의 투심이 약해질 수 있지만 장기적인 주택 공급 증가라는 점에서 투자 매력도가 충분하다는 판단이다.

5일 금융투자업계에 따르면 전일 정부는 '공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안'을 발표했다. 대도시권 주택공급 획기적 확대방안은 정부/지자체/공기업이 주도해 오는 2025년까지 서울 32만호, 지방 22만호 등 총 전국 83만호의 주택 부지를 추가 공급하는 내용을 담았다.

발표를 보면 주택공급은 ▲신규 공공택지 지정 26만3000호 ▲재개발/재건축을 통한 정비사업 13만6000호 ▲복합사업을 통한 도심 공공주택 19만6000호 ▲소규모정비사업 11만호 ▲도시재생 3만호 ▲비주택리모델링 4만1000호 ▲신축매입 6만호 등으로 이뤄진다.

이번 정책 활성화를 위해 정부는 건설 기간을 정비사업 평균 13년에서 5년으로 단축한다. 공급 촉진을 위해 재건축 초과이익 부담금 미부과 등의 인센티브, 도시/건축규제 완화를 통한 조합원 추가 수익 보장, 분담금 증가 리스크 제거 혜택 부여, 참여 촉진을 위한 조합원 동의율 완화 등이 혜택도 제공한다.

증권가는 주택공급 확대에 따른 건설주의 전반적인 실적 개선을 점치면서도 대형건설주를 눈여겨 보라고 조언했다. 이외에도 시멘트업체 등에 주택공급 수혜가 돌아갈 것으로 전망했다.

이민재 NH투자증권 애널리스트는 "건설업체는 올해와 내년에도 주택공급이 증가해 국내부문 실적 개선으로 이어지고 시멘트업체도 국내 주택공급 확대는 시멘트 출하량에 긍정적"이라며 "주택착공은 지난해 12월 기준 53만호로 이번 대책으로 추가되는 물량까지 감안했을 때 2015년 88만호, 2016년 66만호 수준까지 확대될 것"이라고 예상했다. 앞서 2015년과 2016년 주택공급 확대로 진행된 공사에 2017, 2018년 평균 시멘트 출하량은 5500만톤에 육박했다.

다만 이 애널리스트는 "공공 중심 사업이라 특정 업체에게 집중되지 않을 것"이라면서도 "특히 HDC현대산업개발이 보유중인 광운대 역세권, 공릉 역세권, 용산 철도부지 병원 프로젝트는 민간건설사와 디벨로퍼의 사업제안 장려, 역세권 용적률 상향 때문에 긍정적"이라고 진단했다.

윤승현 하나금융투자 연구원은 "이번 대책은 장기적인 주택 공급증가의 의미가 큰데 추가되는 수도권 공공정비사업 13만6000호의 경우 공공단독시행으로 단기적으로 대형 건설주에 대한 투자심리는 약화될 수 있다"며 "다만 이는 민간건설사의 정비사업 시행 참여 우려 때문이 아니라 향후 조합의 사업 참여 여부가 중요하게 작용할 전망이기 때문이다"고 밝혔다.

이어 "지난해 이후 전국적인 미분양 감소, 수도권 도시개발사업 증가, 지방 정비사업 시행 증가에 따라 민간에서 주택 공급을 확충할 요인은 대폭 증가중"이라며 "지난해에 이어 올해에도 양호한 주택 수주 예상을 감안하면 대형건설사의 증익 사이클은 최소 2023년까지 지속될 것"이라고 덧붙였다.

또 윤 연구원은 "이 밖에 지난해 11월 발표된 공공택지 경쟁, 평가방식 도입에 따라 2022년 이후 공공택지개발사업은 대형 건설사들의 참여 유인이 종전 대비 상승할 것"이라며 "이에 기존 수도권 택지개발 84만호 및 이번 대책에 포함된 공공택지지정 25만호는 민간 건설사들의 중장기적인 주택 수주 증가로 연결될 가능성이 높고 대형 건설사 중심의 지속적인 비중 확대가 필요할 것"이라고 조언했다.

정책 한계를 지적하는 목소리도 나왔다. 장승우 대신증권 연구원은 "공공 정비사업은 용적률 규제 및 재초환 부담금 면제 등의 규제 완화를 제시하지만 시장에서 기대하는 재초환 및 분양가 상한제 완화, 층수 제한 등은 미반영됐다"며 "이번 정책을 통해 공공 주도 공급과 사업을 통한 이익 회수 의지를 확인할 수 있지만 재건축 초과이익 환수제, 분양가 상한제, 지자체와의 협등 등의 규제로 사업 진행이 더딘 일반 정비사업에 대한 공급촉진 효과는 기대하기 어렵다"고 말했다.

수요 역시 한계에 부딪힐 수 있다고 전망했다. 장 연구원은 "기존 제도하에 사업성이 낮아 진행되기 어려운 구역/지역을 중심으로 사업참여가 나타나고 장기적으로 공급 효과가 있을 수 있지만 수요자의 선호 입지, 시장 가치, 사업성에 따른 진행이 아니라 왜곡된 형태의 사업진행이 이뤄질 수 있다"며 "서울 내 선호지역에서의 신규 공급을 촉진하는데 한계가 있고 수요들이 원하는 양질의 아파트 공급은 현실적인 관점에서 단기적으로 공급 개선을 기대하기는 어렵다"고 분석했다.