정부와 서울시가 공급난 해결을 위해 공공재개발에 본격적으로 나섰으나, 투기 발생 등 역효과도 우려된다.

잇따른 부동산규제로 투자 심리가 위축된 상황에서 저렴한 공공매물이 풀리면 한창 가격 상승 중인 서울시 및 수도권 부동산 투기심리를 더 자극할 수 있기 때문이다.

국토교통부와 서울특별시는 15일 공공재개발 시범사업 공모에 신청한 기존 정비사업지 14곳 중 8곳을 선정해 발표했다.

후보지로 선정된 곳은 △흑석2(1310세대) △양평13(618세대) △용두1-6(919세대) △봉천13(357세대) △신설1(279세대) △양평 14(358세대) △신문로2-15(242세대) △강북5(680세대) 등이다.

이 지역들은 모두 역세권에 위치한 기존 정비구역들이다. 그간 사업성 문제와 주민간 갈등 때문에 정비구역 지정 이후 평균 10년 이상 사업이 정체됐다.

하지만 이번 공공재개발 후보지로 선정됨에 따라 정부의 각종 공적 지원을 바탕으로 사업 추진에 속도를 낼 가능성이 커졌다.

공공재개발을 추진하는 구역에서는 용적률이 법적 상한의 120%까지, 임대주택 기부채납 비율은 기존 50%에서 20~50%로 완화된다. 또한 분양가상한제 적용이 제외되며 사업비 융자나 인허가 절차 간소화 등 각종 공적 지원이 제공된다.

◆역세권에 양질의 주택 공급, 변수는?

이번에 선정된 후보지들은 역세권에 실수요자가 원하는 양질의 주택을 공급할 수 있는 잠재력이 큰 곳들이다.

그러나 사업 추진 과정에서 발생할 수 있는 주민간 갈등이나 법적 절차 등이 변수로 작용할 수 있다. 공공재개발 인센티브 내용을 담은 도시주거환경정비법 개정안은 아직 국회에 계류 중이고 조합원 이익 조정 등에 있어서 이제 시작 단계다.

이에 따라 조합원 분양분을 제외한 주택의 50% 이상을 공공임대로 공급해야 하는 조건 등 재개발 세부조건을 놓고 향후 이해관계자들간 분쟁을 유발할 수 있다.

이번에 후보지로 선정된 영등포 양평13 재개발 사업의 경우 지난 2010년에 조합설립과 사업시행인가까지 마쳤지만 이후 분양여건 악화에 따른 수익성 부진으로 사업이 정체됐고, 그 과정에서 주민간 마찰이 빚어진 바 있다.

이태희 한국건설산업연구원 부연구위원은 "사업의 세부적인 사항을 조정하는 것이 더 어려울 수 있다"라며 "사업 추진 과정에서 갈등이 발생해 사업 지연으로 이어질 가능성도 얼마든지 있다"고 말했다.

◆투기세력 유입에 따른 시세자극 우려도

지난 2020년 공공재개발 공모가 시작될 때부터 일부 지역에는 재개발 수혜를 노린 투자가 유입되면서 빌라 등 다세대 주택 거래가 늘고 가격도 급등했다.

KB국민은행에 따르면 지난해 서울 연립주택 매매가격지수 연간 누적 변동률은 8.18%로 전년(1.71%)보다 5배가량 증가한 것으로 나타났다. 이는 2007년(8.87%) 이후 최대 변동률이다.

용산구 원효로1가 등 공공재개발 기대감이 컸던 일부 지역은 다세대 매물 호가가 수억원씩 오르는 일도 발생했다.

전문가들은 공공재개발 사업지 선정이라는 기대감이 아파트에 비해 저렴한 다세대 주택으로 유동자금을 불러모으면서 시세를 자극했다고 지적했다. 특히 '빌라 알박기'나 '지분 쪼개기' 형태의 매수로 시장 부작용 발생을 우려하고 있다.

송승현 도시와경제 대표는 "저렴한 가격으로 향후 아파트를 받을 수 있다는 인식이 공공재개발 부동산상품의 시세자극으로 이어지고 있다"며 "공공재개발을 통한 주거환경 개선이 투자심리를 자극하거나 인근지역의 임대가격 상승으로 이어져서는 안 된다"라고 경고했다.

이에 정부는 후보지로 선정된 곳들은 토지거래허가구역으로 지정한다는 계획이다. 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 것을 방지하기 위한 조치다.

또한 오는 3월에 추가로 선정될 공공재개발 후보지에 대해서는 분양받을 권리 산정기준일을 공모공고일인 9월 21일로 고시한다는 방침이다.

김성보 서울시 주택건축본부장은 "공공재개발 추진에 차질이 없도록 행정절차를 신속히 처리하는 한편 필요한 제도 개선 사항도 지속 발굴할 것"이라고 말했다.

김흥진 국토교통부 주택토지실장은 "현재 국회 계류 중인 도시정비법 개정안이 신속히 처리될 수 있도록 국회와 긴밀히 협력하는 한편 사업비, 이주비 지원방안 등도 빠짐없이 챙길 것"이라고 강조했다.